Актуальные новости

    Распечатать

Сделка с того света: в простой письменной форме возможно и не такое

Сделки с недвижимостью в простой письменной форме (без участия нотариуса) несут в себе большие риски. В СМИ то и дело появляются сообщения о пострадавших от действий мошенников людях, которые подписали договор купли-продажи квартиры «на коленке». Недавно одна из таких шокирующих историй произошла в Липецке. Там мошенники продали квартиру давно умершей женщины. Причем подвоха не заметили ни сотрудники МФЦ, которые принимали документы, ни регистраторы, ни юридическая служба банка, клиентка которого позднее купила злополучную жилплощадь в ипотеку.

Местный житель — Виктор Камский, обратился в суд. По заверениям мужчины неустановленные лица лишили его недвижимого имущества — квартиры, которая принадлежала умершей в 2010 году матери Виктора. За прошедшие годы Виктор не вступил в наследство, а недавно мужчина узнал, что квартира ему больше не принадлежит. 21 декабря 2018 года в Грязинском МФЦ состоялась сделка: уже покойная мать Камского якобы лично явилась с паспортом в МФЦ и продала квартиру.

Спустя два месяца квартиру продали еще раз, договор со вторым собственником был заключен в феврале. Сделка также прошла в простой письменной форме, и снова в том же Грязинском МФЦ. Пострадавший рассказывает, что на заседании суда ведущий документовед Грязинского МФЦ признала, что оформляла оба договора купли-продажи, более того, по ее словам, продавцы квартиры с покупателями и 21 декабря 2018 года, и 27 февраля 2019 присутствовали в МФЦ лично.

СМИ отмечают: чаще всего мошеннические сделки с жильем заключаются в простой письменной форме (без участия нотариуса). Граждане, которые отдают предпочтение такой форме сделки, считают, что таким образом экономят. Но мало кто задумывается, чем придется расплачиваться в случае обмана. Дело в том, что при такой форме договора, никто не проводит детальной проверки документов на подлинность и главное — не проверяет, соответствует ли воля сторон волеизъявлению, отраженному в договоре, то есть понимает ли человек, что подписывает.

В обязанности сотрудников МФЦ не входит проверка юридической чистоты сделки. Кроме того, подавляющее большинство из них просто не имеют соответствующей квалификации для того, чтобы проводить подробную проверку. Они не должны общаться с ее сторонами, выяснять, не введена ли одна из них в заблуждение, не действует ли под давлением. Их задача — просто принять пакет документов и направить его на регистрацию. Что и было сделано. Таким образом при подписании договора в простой письменной форме вся ответственность за последствия сделки лежит на гражданах, которые эту сделку заключали, недавно это было подтверждено Европейским судом по правам человека, который как раз рассматривал похожую спорную ситуацию, связанную с недвижимым имуществом.

Если же сделка удостоверяется нотариально, как происходит, например, в большинстве стран Европы, где покупка или продажа недвижимости без нотариуса невозможна, то ответственность за нее, соответственно, лежит на нотариусе. В России обязательной нотариальной формы для такого рода сделок закон не предусматривает, и аферисты используют возможность заключить договор в простой письменной форме. В итоге страдают граждане. В липецкой истории пострадавший не один. За свои права борется целая семья добросовестных приобретателей этой квартиры, которые были уверены в надежности ипотечной сделки: Лия Соломатина и ее малолетние дети рискуют остаться без крыши над головой. Женщина оказалась последней в цепочке сделок, она купила квартиру с темным прошлым в ипотеку.

Большинство граждан уверены, что, если юридическая служба банка одобряет выбранный заемщиком объект недвижимости, значит покупка безопасна. Лия Соломатина рассказывает, что для сделки были собраны десятки документов, заказывались различные бумаги, подтверждающие юридическую чистоту сделки, запрашивались выписки из Росреестра. Из этих выписок следовало, что квартира, которую покойная Лидия Камская «продала» в 2018 году, через два месяца была перепродана снова, потом еще один раз, еще через три месяца жилплощадь была перепродана вновь.

Но банк цепочка подозрительных сделок не смутила, ипотека была одобрена. Иск Виктора Камского удовлетворен судом, и теперь Лия Соломатина должна вернуть ему квартиру. А кредит банку ей предстоит выплачивать еще 15 лет. Сейчас Лия Соломатина тоже пытается отстаивать свои права и добивается, чтобы в уголовном деле ее признали потерпевшей. Следствию и суду еще предстоит разбираться в этом сложном деле, но в любом случае найти мошенников будет очень непросто, а получить с них материальную компенсацию, скорее всего, и вовсе невозможно.

Таких историй могло бы не быть, если бы договоры в простой письменной форме ушли в прошлое, а за законностью сделок в обязательном порядке следили бы специалисты, которые выполняли эту функцию исторически — нотариусы. Перед тем, как удостоверить сделку, нотариус проводит предварительный анализ представленных ему сторонами документов. Обязательно проверяют подлинность паспорта и его действительность. То есть в этой конкретной ситуации мошенники были бы разоблачены сразу. Перед подписанием договора нотариус обязательно устанавливает личности сторон, проводит беседу и с продавцом, и с покупателем, чтобы выяснить, понимают ли они суть сделки, не действуют ли под давлением. Кроме того, он обязательно зачитывает сторонам договор и разъясняет все сложные моменты, чтобы убедиться, что стороны согласны подписать документ именно на тех условиях, которые в нем отражены. А также объяснит все правовые последствия, которые сделка за собой повлечет. Затем в тот же день отправит пакет документов в электронном виде в Росреестр для регистрации права собственности.

Именно такой подход позволяет нотариусам разоблачать преступные схемы. При нотариальном удостоверении сделки просто невозможна ситуация, когда квартиру «продает» уже умерший собственник. И такой случай далеко не единичен.

Договор в простой письменной форме часто становится орудием обмана пожилых или попросту доверчивых людей. Они подписывают подсунутый мошенниками документ, думая, что это договор аренды/займа, услуг связи или страховой компании, не подозревая, что подпись, поставленная на бумагах, делает их бездомными. Так в Пензенской области сейчас разбираются с очередным подобным эпизодом. Пенсионер лишился квартиры, полагая, что подписывает договор найма. Мужчина хотел сдать комнату молодому человеку и не глядя подписал бумагу, которую ему принес «арендатор». Только спустя время пожилой мужчина узнал, что подписал договор купли-продажи, а новым собственником его квартиры стал тот самый «арендатор». И в этой истории удалось бы избежать потери жилья, если бы в сделке участвовал нотариус, ведь перед удостоверением договора он обязательно зачитывает его сторонам сделки и убеждается, что заявители четко понимают все условия.

В Кемеровской области расследуют дело риелтора, которая по поддельным документам продавала квартиры без ведома их хозяев. Кроме того, с развитием высоких технологий к уже известным способам мошенничества добавились и новые — мошенники продают квартиры, используя поддельные электронные подписи их владельцев. Защитить граждан от опасностей простой письменной формы договора может нотариус — самый доступный для граждан высококвалифицированный юрист, который несет полную имущественную ответственность за каждое совершенное нотариальной действие. Нотариус, который исполняет свою функцию от лица государства, действует не в интересах одной из сторон сделки, а в интересах закона, то есть всех. Его задача — обеспечить законность и неоспоримость сделки, защитить от возможных проблем и рисков как покупателя, так и продавца. Кроме того, в случае если по вине нотариуса сторонам сделки нанесен ущерб, в силу закона именно нотариус обязан будет его возместить. Для этого существует многоуровневая система страхования профессиональной ответственности нотариуса, которая позволяет гарантировать возмещение любого материального вреда.

Другие материалы по теме

«Поддельные» владельцы: простая письменная форма договора лишает людей квартир

Крупнейшее мероприятие рынка недвижимости России – «Международный жилищный конгресс» пройдет в онлайн формате

РБК-ТВ: риски сделок с жильем, и как нотариус поможет их избежать

Поделиться
  • Заседание конкурсной комиссии

    20 января 2021 года в отношении объявленного Управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Калининградской области конкурса на замещение вакантных должностей нотариусов в Неманском и Гвардейском нотариальных округах Калининградской области принято решение о проведении 04 февраля 2021 года заседания конкурсной комиссии.

  • Всероссийский единый день оказания бесплатной юридической помощи

    Нотариальная палата Калининградской области сообщает об организации 20 ноября 2020 года консультационного пункта по оказанию бесплатной юридической помощи в рамках проведения Всероссийского единого дня оказания бесплатной юридической помощи по вопросам, связанным с:
    - семейным правом;
    - земельным правом;
    - гражданским правом, в частности:
    * недвижимость, оформление прав на недвижимое имущество;
    * составление, заключение, исполнение и расторжение договоров за исключением предпринимательских договоров;
    * наследственные правоотношения.
     

    Адрес: г. Калининград, ул. Генерала Буткова, д. 18.
    Режим работы: 08:00 – 17:00 без перерыва на обед

    Телефоны для записи в нотариальную палату:
    33-90-27 или 67-33-59

     

    Либо свой вопрос Вы можете направить на адрес электронной почты с пометкой «День правовой помощи» – np@notariat39.ru

    За консультацией Вы также можете обратиться в нотариальные конторы города Калининграда и области.

    ДОПОЛНИТЕЛЬНО ОБРАЩАЕМ ВНИМАНИЕ на то, что прием посетителей в нотариальных конторах и Нотариальной палате Калининградской области осуществляется по предварительной записи(в соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области от 16.03.2020 № 134).

Нотариальные действия и тарифы
Нотариальный вестник — № 12 (Декабрь) 2020
Нотариальный вестник — № 11 (Ноябрь) 2020
Нотариальный вестник — № 10 (Октябрь) 2020
Нотариальный вестник — № 09 (Сентябрь) 2020
Нотариальный вестник — № 08 (Август) 2020
Нотариальный вестник — № 07 (Июль) 2020
Нотариальный вестник — № 06 (Июнь) 2020
Право каждого — № 1 (71) 2020
Нотариальный вестник — № 04-05 (Апрель-Май) 2020
Нотариальный вестник — № 03 (Март) 2020

Произошла ошибка повторите попытку позже.

Функционал находится в разработке, покупка журналов будет доступна в ближайшее время.